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皆さん、こんにちは！戦う税理士の小栗です。

今年最初のメルマガになります。

本年もよろしくお願いいたします。

昨年の12月に令和8年度税制改正大綱が発表されたのですが、

今年は例年になく重要な税制改正が含まれております。

私の専門分野である「資産税」の分野では、

いわゆる相続対策としての貸付不動産の評価の見直しと

不動産小口化商品の評価方法の見直しが大きな目玉です。

どちらも、相続時の評価を安い相続税評価額ではなく、

「通常の取引価額に相当する金額」にするということで、

ほぼ相続対策効果がなくなるというインパクトのあるものです。

ということで今回の

「難しくてためになる話を優しく解説」するメルマガは、

「令和8年度の重要な税制改正を少し解説いたします」です。

まずは賃貸マンションなどの貸付用不動産を購入（建築）した場合です。

・課税時期（相続時）前5年以内に取得または建築した不動産

・原則として取得価格で評価

簡単に言うとこういうことです。

単純に見れば、取得してから5年間は相続対策の効果はないということです。

しかし、取得の形態は各種あります。

5年前から持っている土地にマンションを建てたらどうなるのか？

これなどは、土地は規制を受けず、建物だけが規制を受けるということになります。

令和9年1月1日以降の相続から適用ということになっていますので、

すでに建築途中のものは対策効果がなくなるのか？という疑問が出てきます。

これについては、規制の対象にはならないということになるのですが、

重要な点は経過措置として書かれている文言の内容です。

「本改正を通達に定める日までに、被相続人等が同日の5年前から所有している土地の上に

新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しない」

となっています。

つまり、通達が出るまでに契約が終わって建築が始まっていれば、

規制は受けず完成後すぐに対策効果が表れるということになります。

まだ法律にもなっていないのですから、

通達が出るのが5月か6月か7月か…わかりませんが、まだ時間があります。

現在検討中という方は、結論を急ぐ必要がありそうです。

次に不動産小口化商品を購入した場合です。

こちらは、さらに厳しい改正となっています。

購入した時期に関わらず、令和9年1月1日以降の相続（贈与）では、

原則として取得価格（時価）で評価をすることになっています。

つまり、5年以上保有しているから大丈夫といった逃げ道がなく

商品そのものが規制対象となったと言えるでしょう。

都心の物件などは購入価格が10％程度の評価になってしまうなどの事例があり、

購入後すぐに転売するなど課税当局からの否認事例も散見されていましたので、

予想通りの改正になったと思います。

こちらは経過措置がありませんので、

すでに保有をしている方は年内に相続人に贈与をしてしまうなどの対応が必要かもしれません。

商品提供者からは

「年内に購入をして贈与をすればまだ大きな対策効果が見込まれる。最後のチャンスです」

といった営業トークも聞かれるのですが、

なぜ法改正に至ったのかという背景も考えていただき慎重な対応をお願いします。

このように、不動産に関わる改正をご紹介しましたが、

まだまだ法人が購入した場合には影響がないのか？

自社株の計算への影響はないのか？

など政令通達を待たないと結論の出せない疑問点もあります。

また順次税制改正の情報はお届けいたしますが、

今年もこのメルマガで最新の情報を入手するようにしてください。

では、次回もお楽しみに。

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